不動產管理概論問題 贈15點

【題目一】假設你(妳)身為社會新鮮人而資金不足

手頭資金有限

卻看中一幢非常喜歡的房屋

試問

以你(妳)現行個人已有的條件以及對不動產的認知

你(妳)將考量哪些因素與如何作決定？【題目二】試指出下列何者不屬於民法所規定之動產？(1)筆記電腦、(2)阿里山神木、(3)汽車、(4)LV皮包、(5)高腳椅、(6)工廠廠房、(7)金融卡、(8)果樹、(9)基地台、(10)漁塭。

1.預算夠且喜歡即可決定買屋!房產業者私下流傳著一句話：「歹時機

才是買房子的好時機。

」因為房價便宜、但品質卻最佳。

面對原物料成本高漲年代

該如何買到品質、安全無虞的好房子呢？ 全球通膨來勢洶洶

國內的建築業也無法躲過。

4月中旬

國內營造公會甚至計畫發動停工以示抗議

營造業停工一天的產值損失高達20 億元

營造公會為何要罷工？ 「因為國內建築產業鏈中

營造公司幾乎沒有轉嫁能力

所以一碰上原料大漲

就只能盡量壓低成本。

」一位建築業者私下表示

當毛利壓低到沒有賺頭時

就得走出來抗議。

成本無法轉嫁 只好偷工減料 面對這樣艱困的環境

營造廠也開始轉變接案的方式。

在建築業資歷近20 年的開誠建設開發行銷部副總經理宋懋仁表示

以往建設公司與營造廠幾乎都採取「總包」方式合作

也就是建設公司會給予營造廠一筆總營造成本

這筆金額含工、含料

還包括要給營造公司管理的15%利潤。

但現在不少大型、具知名度的營造公司都採取「成本加成」方式簽約

也就是營造業者按照實際發生成本報價

由建設公司負擔建材成本上漲的風險

再另外支付總成本的7%給予營造廠

如此營造廠的營運壓力就能大幅降低。

「總包的優點在於建設公司能明確控制財務及成本

營造廠的利潤雖然比較高

但同時得負擔建材成本上漲的風險；而後者則由建設公司扛起成本上漲的風險

營造廠只賺7%的管理財。

」宋懋仁分析

相較於營造廠、承包商

上游的建設公司反而有能力將成本轉嫁出去。

「因此實務上

國內有能力採取『成本加成』方式簽約的營造廠商卻不多！

」宋懋仁很坦白地說

在建築的上下游產業鏈中

營造業因競爭激烈

議價能力處於弱勢。

信義房屋董事長周俊吉更是憂心的表示

倘若原物料漲勢不停

前幾年推案數量多的中小型、財務體質較弱的建商

可能因不敷成本而倒閉

甚至業者為了獲利

可能會採取偷工減料方式施工

為日後房屋品質埋下不確定的風險。

景氣繁榮年代 最容易出現爛房子 一向是建築業績優生的昇陽建設工程部協理謝志長認為

業者較不擔心建材緩漲趨勢

因為建設公司會針對市場價格變動做策略性的調整

最擔心的是「突然」倍數飆高

導致來不及反應價格。

以鋼筋為例

2006年鋼筋每噸價格約1萬6

000元

今年2月已飆到3 萬元

2 年雖然漲了1倍

但卻是在去年下半年至今年初漲幅最大。

因此這半年建材飆漲

受影響最大的很可能是去年剛推案、還不及發包採購的預售個案。

雖然建材漲價

對建案品質影響有程度之分

但宋懋仁也直言不諱表示

愈不景氣

愈能買到「好」房子。

以台中為例

921大地震使房地產跌至谷底

中部建商為了吸引買氣

研發設計抗震、制震等安全的房子

對品質要求嚴格

建商不可能偷工減料。

若對照1989 年、台灣前一波房市「一日三價」的年代

當時建築業不但缺工、也缺料

部分不肖建商甚至購買價格便宜的原物料

因此海砂屋、輻射屋就是這個泡沫年代的不良產物。

此外

921 地震時

把新莊「博士的家」大樓震倒

受災戶在倒塌樑柱周邊

發現觸目驚心的沙拉油桶或保麗龍板

才讓台灣民眾明白

建商偷工減料的結果

會嚴重到危及結構上的安全

此時政府及業者才開始要求建築的品質及安全

讓台灣的建築業向前邁進一大步。

2.民法第六十六條對不動產作如下定義：「謂不動產者

稱土地及其定著物。

不動產之出產物

尚未分離者

為該不動產之部分。

」是項法令對土地採狹義解釋

土地及其定著物

均屬於不動產之內容。

而所謂定著物

又有土地改良物與建築物之分

「土地改良物

分為建築改良物及農作改良物二種。

附著於土地之建築物或工事

為建築改良物；附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良

為農作改良物。

」「建築物

為定著於土地或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁

供個人或公眾使用之構造或雜項工作物。

」SO:2.6.8.103.SO:1.3.4.5.9 參考資料 專業人
對不起 我問的第一題題目主要是想請問有什麼方法可以使用 當你想買房子身邊又沒錢的狀態下謝謝您的回答 我很感動關於第二題與第三題的回覆 我覺得您答的非常好 謝謝您

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